房地产“新发展模式”提出于2021年底，要求“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。预计未来地产新发展模式会逐渐清晰，为稳定市场预期带来更多确定性因素。
尽管新发展模式的细节尚未有定论，但从官方文件和会议中的表述来看，保障性租赁住房建设可能是新发展模式的构成之一：
1）从发达经济体房地产经验来看，新加坡“强保障”（政府主导建设的“组屋”模式）和德国“重租赁”（保护租户）有较大借鉴意义。
2）我国逐渐形成了主要由公租房（面向低收入困难群体）、保障性租赁住房（面向城市新青年）和共有产权房（面向有一定经济实力的中低收入群体）构成的住房保障体系。
我国一线和部分二线城市已经进入存量房时代，发展保障性租赁住房是未来保障房建设体系的重点，目前各地实践中主要有三种模式：
1）按照正常拿地、建设、出租的流程，地价给予打折，主要由地方国企来建设。上海这一模式走在全国前列；但对地方房企建设运营能力要求较高，可能只适用于一二线城市。
2）地方政府回购滞销的商品房，改造后作为保障性租赁住房。主要集中在商品房销售困难的城市，包括三四线城市和一二线城市的非核心区域。
3）城中村回收后进行装修提升，统一出租。近期深圳政策力度较大，但沟通协调成本较高，推进速度可能较慢。
新发展模式下，高能级城市的地产更新投资将渐居主导：
1）房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限；随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。
2）与过去集中在低能级城市的棚户区改造不同，高能级城市更新投资体量弹性更大，小到旧房改造（“住房养老金”制度），大到城中村拆除重建，均属于该范畴，更新后的住房作为保障房出租，从而大幅提高保障性租赁住房的供给。
2）根据我们的测算，一二线城市地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费；若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。
风险提示：房地产市场复苏不及预期。测算涉及较多假设条件，结论可能与实际情况有差异。
（文章来源：国泰君安证券研究）
